Location and Neighbourhood Effects on Urban Housing Values: Case Study of Metropolitan Lagos

Les études empiriques de la valeur des logements ne sont pas concluantes quant à l'impact des variables de voisinage sur le choix résidentiel du ménage car elles supposent que l'effet des caractéristiques structurelles du logement sur la valeur des propriétés est fixe, L e. , invariant selon les quartiers. L'apport de . les attributs structurels du logement dans la détermination du prix du logement ne tiennent pas compte des réalités géographiques opérant au niveau des quartiers. De plus, la question de l'échelle spatiale pour la délimitation des sous-marchés du logement urbain et pour la prise en compte des variables de quartier n'a pas été traitée de manière adéquate dans les études précédentes. Par conséquent, cette étude examine les différents prix du logement produits par les attributs de logement à différents endroits et leur influence sur les variations spatiales de la demande d'attributs de quartier. Le but de cette recherche est de déterminer et d'analyser les rôles relatifs de l'emplacement, de l'échelle spatiale et des caractéristiques physiques des maisons dans la détermination de la valeur des logements. Pour ce faire, l'étude : (i) montre comment les prix des logements varient selon les zones et le rôle du changement d'échelle spatiale dans la compréhension des valeurs des logements ; (ii) évalue les effets des propriétés physiques et le rôle des attributs du quartier dans la détermination des prix des logements dans différents quartiers de la ville ; (iii) montre comment l'évolution de l'échelle spatiale des attributs du logement conduit à l'identification de sous-marchés du logement dans la métropole de Lagos et ; (iv) détermine dans quelle mesure ces résultats aident à comprendre la structure du marché du logement dans les villes nigérianes. Les quatre hypothèses testées dans cette étude ont été conçues pour connaître à la fois le degré d'effets de prix absolus des maisons les unes sur les autres et les contributions différenciées de divers attributs de logement dans différents quartiers et sous-marchés. Ce sont : (1) Il existe des variations dans les prix des maisons selon l'emplacement et les quartiers ; (2) Les ménages ayant des caractéristiques socio-économiques élevées occupent des logements de grande valeur ; (3) La mesure des valeurs des logements à travers différentes échelles spatiales d'investigation dans les villes donne (2) Les ménages ayant des caractéristiques socio-économiques élevées occupent des logements de grande valeur ; (3) La mesure des valeurs des logements à travers différentes échelles spatiales d'investigation dans les villes donne (2) Les ménages ayant des caractéristiques socio-économiques élevées occupent des logements de grande valeur ; (3) La mesure des valeurs des logements à travers différentes échelles spatiales d'investigation dans les villes donne
des résultats différents pour l'analyse des sous-marchés du logement ; (4) La variation des prix des logements pour différents sous-marchés peut s'expliquer par des différences structurelles/physiques ; caractéristiques des maisons, attributs du quartier et emplacement dans l'espace. Le cadre conceptuel se concentre sur le logement aux niveaux micro et macro. Le micro est le househc,ld, tandis que le macro est spatial et se rapporte aux zones de la ville. Il existe donc deux ensembles de théories : les théories micro-économiques et macro-économiques urbaines qui fournissent des enjeux conceptuels pour l'étude. Les premiers incluent les modèles de compromis et leurs reformulations plus récentes, le modèle hédonique et la méthode d'expansion ; tandis que le second concerne la structure spatiale urbaine et l'approche écologique des valeurs foncières urbaines. L'étude est basée sur des données recueillies auprès de dix zones de gouvernement local composées de 53 zones résidentielles dans la métropole de Lagos. Sur le nombre total de 135 820 propriétés, une taille d'environ 1% '(1 410) a été sélectionnée au hasard. Le choix de la zone d'étude, la métropole de Lagos, est basé sur de nombreux facteurs. Premièrement, les marchés du logement sont très bien développés à Lagos. Par conséquent, il est possible d'identifier et d'analyser les variations. Deuxièmement, des données complètes sont disponibles sur les valeurs de propriété dans l'État. Les données devraient être utiles pour expliquer les variations des attributs du logement dans l'espace. Les résultats de l'examen des variations spatiales deLes attributs de voisinage et de localisation sur les prix des logements ont montré qu'il existe des variations significatives dans toutes les variables explicatives. Par exemple, le revenu annuel du chef de ménage est considéré comme le facteur prédictif le plus important de la valeur des maisons et il existe une forte association entre le revenu et les valeurs des maisons. D'autres variables importantes sont le type de personnes vivant dans la région, la superficie du terrain occupé, le nombre de pièces occupées, le nombre de personnes dans les ménages, le type de bâtiment occupé, l'emplacement du lieu de travail et le coût du transport. L' analyse a prouvé le rôle important des quartiers dans les charges locatives des logements. Les variations spatiales du voisinage etles attributs explicatifs de localisation confirment la première hypothèse selon laquelle il existe des variations de prix des maisons selon les localisations et les quartiers. Les variations importantes de presque toutes les variables dans les différents quartiers ont été attribuées aux diverses différences de localisation qui existent dans les structures d'habitation. L'étude a montré que l'utilisation de petites zones géographiques a permis d'identifier des zones et des quartiers similaires qui ont les mêmes valeurs de logement et des caractéristiques socio-économiques similaires . Ceci est différent de certaines des études précédentes qui combinaient des zones plus larges et n'ont donc pas réussi à identifier les sous-marchés spatiaux. Pour y parvenir, l'étudeont utilisé quatre échelles géographiques différentes pour évaluer et identifier le niveau auquel les études des variations de la valeur des maisons deviennent significatives. Il a montré que le niveau le plus élevé de données désagrégées se produit lorsque les villes sont divisées en petites zones ou zones quasi homogènes. Ces variations des valeurs des maisons par zones deviennent plus distinctes que les valeurs des maisons pour les communautés et les gouvernements locaux qui portent le même nom. Les résultats valident l'hypothèse selon laquelle l'échelle spatiale des zones d'investigation au sein des villes affecte la mesure de la valeur des logements.